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当下楼市调控的非地产逻辑
作者:管理员    发布于:2017-08-05 14:14:50    文字:【】【】【

现在对于楼市,基本上目前重点集中在2个维度


第一,对于商品房这个维度,现在属于速冻期,不论是银行贷款也好还是房源的供应也好都在降低,所以商品房的流动性降低到低点


第二,在商品房流动性较弱的时候,快速的推进持有模式的地产开发,不论是之前的租售同权还是前几天的共有产权,本质上就是持有类居住地产的模块被快速推进


这其实本质上已经不是商品房的调控,而是整个房地产新模块的尝试,而这两件事交叠在一起,我觉得某种程度上已经不是简单的房地产因素了


换句话来说,只从地产维度可能不能够看到整个调控的意图,我认为这可能是一盘还算比较大的棋局



我们可以先来看一下最近热点出台的一些政策


租房可以落户


各位再回忆下之前上海十三五规划对于租赁居住土地的出让规模,以及广州之前的租售同权的事,几件事大家连起来看,


我们很容易可以看到一个现象,就是所有的土地出让的核心点其实就几个字


吸引人才


因为都是重点在居住和落户上,在房价相对比较高企的当下,通过给予居住权或者有保障的居住环境这样的承诺来吸引更多的外来高端人才


所以某种程度上,我认为这一轮调控的重点,在与


而通过人不同维度的吸引,可以均衡城市与城市之间的发展。


我一直觉得,如果上升到国家维度,房地产很重要,但是房地产一定不是最重要的事情,对于当下国家发展来说,一线城市已经成气候,下一步城市间均衡发展则是很重要的事情


而均衡发展的过程中,发现一个很重要的一点:房子才是最好的社会资源调配的武器


以前所有城市都用落户这种方式来驱动人才引进,但是很明显效果一般,如今人才引进如果通过给予房子这种模式,我觉得会好很多


从当下这种情况来看也确实如此,特别是北京这一次的共有产权,让居住用户拥有产权但是无销售权,这个就是非常标准的高端人才引入的一种很好的方式 



那这种模式,对于房地产有什么影响呢


我的个人观点是,这种模式不能降低房价,但是一定可以温和房价


我们需要明白一个重要逻辑,对于房价高,背后是什么因素在支撑,某种程度上其实是两个元素


第一个是不对称的供不应求关系,较少的供应加上大量人的需求的存在所以用价格杠杆进行调整


第二个很重要的元素是,单位土地上的经济价值的产值某种程度上也构成了房价组成的一部分。一个城市单体个人单体区域能够产生的经济价值越高,个人的购买力也就越高,个人购买力越高,房价也得到支撑


所以这两个维度的环绕某种程度上也就决定了一线城市的房价为什么会这么高,用一句最通俗的话来说就是,一个房子十个人要,而且这十个人都还巨有钱,我只能卖给其中一个,所以价格也就比较高


但是现在这个政策,很明显的,就是把房价背后这两个元素卸掉一个元素


之前和大家提到,这一次的调控重点是人的引导,不同的人引导到不同的城市,某种程度上是在降低单个超级城市的人口负载量


毫无疑问,一线城市依然需要最高端的人才,所以才有这些政策,但是金字塔中间部分人才,其实是可以分流到周边城市的


虽然说这个政策不会本质上影响房价的助推力,但是一定会起到温和房价的目的



而且在另外一个维度,我们很明显也看到,现在是把房子里增加更多的角色,这也是温和房价的重要武器


以前对于房子,单位时间里其实只有一个角色的,土地阶段属于政府,建造营销阶段属于开发商,销售后就处于个人,这也就决定房子比较容易流通,而流通过程中本质上其实也是价格一直攀升的过程


而现在我们可以看到,要么是要求开发商持有地块,那就产权和居住权上是个人和开发商,或者北京共有产权那就是个人和政府


一套房子的单位时间的角色有2个人,那么对于双方共同持有的东西,第一没那么快流通,第二也没那么容易定价


所以在这个维度上来说,这个政策对于温和房价也是有效果的



所以,如果要对这一轮政策进行总结,如果执行的彻底,我基本上有几个判断


1、目前市场上自然流通的商品房,依然保持市场的价格,但是一定有更多的人可以通过更多的方式解决居住的问题,让房地产最底层的托底居住需求得到解决,房价一定会呈现相对温和的态势


2、房子和人的关系未来可能会对换,以前是你在这个城市生活,就必须买房居住后才能奋斗,现在是只要你是人才够努力,社会体制会帮你解决居住问题


3、某种程度上,我真的可以理解为房子不是用来炒的,虽然这对流通的房价不是有本质性影响,但是已经最大程度降低了楼市炒作以及泡沫快速起势的态势



所以如果从人的流动上来说,我想各位应该可以看透这一轮的改变用意到底是什么,整个调控方向一定是往利好的方向来走,这也是现在我们可以看到当下釜底抽薪的态势,只有脱离了房地产行业,我们或许才能更加读懂调控的用意


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